DOŻYWOCIE
Umowa o dożywocia - co to jest ? Warunki umowy o dożywocie.
Umowa dożywocia jest umową w ramach której właściciel nieruchomości przenosi prawo własności nieruchomości na osobę trzecią, w zamian za dożywotnie utrzymanie. Umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przedmiotem umowy o dożywocie może być nieruchomość gruntowa, ale także mieszkanie, czy gospodarstwo rolne. Dożywotnik może ustanowić także dożywocie na udziale we współwłasności. Potocznie nazywana jest także umowa na dożywocie.
Umowa dożywocia a emerytura dożywotnika.
Umowa dożywocia ma charakter alimentacyjny, gdyż dożywotnik zawierając umowę o dożywocie, chce zapewnić sobie lepsze warunki bytowe. Co nie oznacza, że dobra sytuacja materialna dożywotnika zwalnia nabywcę nieruchomości z obowiązków wynikających w umowy o dożywocie. W takiej sytuacji dożywotnik nie musi przeznaczać emerytury, renty czy wynagrodzenia za prace na własne utrzymanie.
Umowa dożywocia kiedy przechodzi własność ?
Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania umowy o dożywocie.
Jednocześnie dochodzi do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia, które przysługuje zbywcy nieruchomości. Na czym polegać będzie dożywotnie utrzymanie określają strony umowy. Zasadniczo nabywca nieruchomości jest zobowiązany przyjąć osobę od której nieruchomość otrzymał jako domownika, zapewnić jej wyżywienie, mieszkanie, ubranie, odpowiednią pomoc i opiekę w chorobie, zaś po jej śmierci wyprawić jej własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Dożywotnikowi przysługuje dożywotnie nieodpłatne prawo użytkowania nieruchomości. Chcąc mieć zapisane dożywotnie zamieszkanie w akcie notarialnym można skorzystać z instytucji dożywocia z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości służebnością osobistą mieszkania. Czy można zmienić akt notarialny, kiedy po jego podpisaniu zbywca i nabywca nieruchomości chcieliby inaczej ukształtować zakres obowiązków nabywcy nieruchomości? Nic nie stoi na przeszkodzie, jest to wyłącznie wola stron umowy.
Ile trwa dożywocie ? Umowa dożywocia a śmierć dożywotnika. Umowa dożywocia a śmierć zobowiązanego.
Czas trwania umowy o dożywocie zasadniczo zależy od długości życia dożywotnika. Nabywca nieruchomości jest zobowiązany dożywotnio do opieki nad zbywcą nieruchomości. Umowa wygasa z chwilą śmierci dożywotnika. Nie można zatem z góry określić czasu trwania dożywocia. Może zdarzyć się, że wcześniej niż dożywotnik będzie żył dłużej aniżeli nabywca nieruchomości. W takim przypadku odpowiedzialni za wykonanie umowy dożywocia stają się spadkobiercy zobowiązanego.
Umowa dożywocia a brak opieki.
W przypadku konfliktu pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości lub braku opieki ze strony nabywcy nieruchomości, strony zastanawiają się czy można cofnąć akt notarialny. Aktu notarialnego cofnąć nie można, ale można zwrócić się do sądu, aby ten zamienił prawo dożywotniego utrzymania na prawo do renty.
Ustawa kodeks cywilny wskazuje, że w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Rozwiązanie umowy dożywocia wymaga zatem wystąpienia szczególnych okoliczności, które będą uzasadniały kwalifikację danego przypadku jako wyjątkowy. Ustawa nie definiuje owych okoliczności, zaś w orzecznictwie wskazuje się, że „wypadek wyjątkowy ma miejsce wtedy, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości” (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 1997 r., III CKN 50/97, OSNC rok 1997, Nr 9, poz. 133).
W doktrynie znaleźć możemy przeciwstawne stanowiska czy rozwiązanie umowy dożywocia za porozumieniem stron jest dopuszczalne. Z jednej strony istnieje swoboda umów pozwalająca ułożyć stosunek prawny według uznania stron, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Z drugiej strony podnosi się, iż w kodeksie cywilnym wprost wskazano uprawnienie sądu do rozwiązania umowy i wypadkach wyjątkowych, co oznacza iż dobrowolne rozwiązanie umowy dożywocia, tj. rozwiązanie umowy dożywocia aktem notarialnym nie wchodzi w grę.
Zrzeczenie się prawa dożywocia
W kontekście swobody kontraktowej nie można pozbawiać dożywotnika możliwości poddawania stosunków prawnych mających za cel zaspokojenie potrzeb, odpowiednim modyfikacjom. W związku z powyższym czy można zrzec się umowy dożywocia? Brak jest uzasadnienia do odmówienia dożywotnikowi prawa jednostronnej rezygnacji ze świadczeń przewidzianych w umowie o dożywocie. Jednostronnej rezygnacji nie należy mylić z rozwiązaniem umowy o dożywocie. Oświadczenie o zrzeczeniu się dożywocia się to przysługujące wierzycielowi uprawnienie do dysponowania prawem, które mu przysługuje. W konsekwencji zrzeczenie się prawa dożywocia nie niweczy skutków przeniesienia nieruchomości i nie daje dożywotnikowi podstaw do żądania zwrotnego przeniesienia prawa własności. W obrocie może dojść do zmiany miejsca zamieszkania dożywotnika, np. kiedy należy z uwagi na nieoczekiwane okoliczności przeprowadzić sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem. Wtedy złożenie jednostronnego oświadczenia o zrzeczeniu się dożywocia pozwala na sprzedaż bez obciążeń. Oświadczenie powinno zostać złożone przez dożywotnika przed notariuszem w formie aktu notarialnego.
Umowa o dożywocie, a zachowek.
W prawie polskim istnieje instytucja zachowku, która chroni interesy zstępnych, małżonka oraz rodziców zmarłego, na wypadek niekorzystnego dla nich rozporządzenia majątkiem przez spadkodawcę. Takie rozporządzenie może nastąpić w drodze testamentu lub dokonania przysporzeń za życia dla osób spoza grona uprawnionych do dziedziczenia lub wyłącznie na rzecz jednego z nich. W konsekwencji wartość spadku pozornie może wydawać się zerowa. Wyżej wymienieni mogą wystąpić o zachowek względem spadkobierców testamentowych lub osób obdarowanych, żeby zrekompensować brak określonej części spadku. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości przy czym jest to umowa odpłatna, dlatego nie pozwala na dochodzenie roszczeń o zachowek. Co oznacza w praktyce, że umową o dożywocie możemy zabezpieczyć interesy nabywcy nieruchomości dając mu gwarancję, że nikt nie będzie dochodził od niego zapłaty jakichkolwiek kwoty po naszej śmierci.
Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia ?
Umowa o dożywocie może spowodować niezrozumienie i rozgoryczenie spadkobierców, którzy nie dość, że nie otrzymają spadku, nie mogą dochodzić zapłaty zachowku. Mogą oni podejmować działania mające na celu podważenie skuteczności zawartej umowy. Czy jest możliwe unieważnienie umowy dożywocia przez spadkobierców ? Spadkobiercy dożywotnika mogą wnieść o unieważnienie umowy, ale tylko wtedy, kiedy zachodzą podstawy stwierdzenia nieważności umowy. Zgodnie z art. 82 kodeku cywilnego „Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadomość albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych”. Spadkobiercy próbują udowodniać, że w chwili podpisywania umowy zbywca nieruchomości był nieświadomy, czy też pozostawał w stanie wykluczającym możliwość podjęcia samodzielnej decyzji. Postępowanie o unieważnienie umowy dożywocia po śmierci dożywotnika jest trudne i czasochłonne, często wymagające także dużych nakładów finansowych, związanych z zatrudnieniem profesjonalnego pełnomocnika.
Umowa o dożywocie – dane potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego.
Do sporządzenia umowy o dożywocie konieczne jest wskazanie: wartości nieruchomości przenoszonej w zamian za dożywotnie utrzymanie, stanów cywilnych stron umowy, numerów i serii dokumentów tożsamości, którymi strony będą legitymowały się podczas odczytywania aktu notarialnego, adresów zamieszkania stron, imion ich rodziców, numerów PESEL stron oraz numeru księgi wieczystej nieruchomości.
Umowa o dożywocie - dokumenty potrzebne do przygotowania aktu.
Do umowy o dożywocie niezbędne jest przedłożenie:
– podstawy nabycia nieruchomości przenoszonej w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. dokumentu potwierdzającego jej nabycie przez zbywcę, np. akt notarialny nabycia, postanowienie sądu stwierdzające nabycie, akt poświadczenia dziedziczenia, decyzję administracyjną czy inne (w przypadku, gdy nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia niezależnie od daty lub w drodze darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku, niezbędne jest przedłożenie zaświadczenia wydanego przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego, że spadek lub darowizna zgłoszone zostały do opodatkowania, a podatek został zapłacony, nie należał się, zobowiązanie uległo przedawnieniu),
– zawartych przez strony umów małżeńskich majątkowych, np. rozdzielności (tzw. intercyza) czy umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej.
Pozostałe dokumenty które należy przedłożyć, celem sporządzenia umowy o dożywocie różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości i tak:
a) przy przeniesieniu mieszkania, lokalu mieszkalnego / użytkowego – wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki lokali,
b) przy przeniesieniu działki zabudowanej domem, zabudowanej nieruchomości rolnej – wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki budynków ewentualnie wyrys z mapy ewidencyjnej.
Ile kosztuje umowa o dożywocie?
Umowa dożywocia wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów, które obejmują:
– wynagrodzenie notariusza, którego wysokość zależy od wartości przenoszonej nieruchomości oraz koszt wypisów aktu notarialnego, określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek notarialnych,
– opłatę sądową związaną z wpisem nabywcy do księgi wieczystej,
– podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 % wartości nabywanej nieruchomości.
Wszystkie poniesione koszty wraz z podstawa prawną ich pobrania są wskazane przez notariusza w akcie notarialnym umowy o dożywocie.
Potrzebujesz porady w swojej sprawie?
Zachęcam do kontaktu za pomocą formularza umieszczonego poniżej strony
Zapytanie on-line
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek zapytania zachęcam do skorzystania z formularza kontaktowego