SPRZEDAŻ LOKALU
Sprzedaż lokalu – co to jest i warunki umowy sprzedaży.
Sprzedaż i kupno mieszkania czy też sprzedaż i kupno lokalu użytkowego wymaga dla swojej ważności formy aktu notarialnego. Notariusz sporządza umowę w oparciu o przedłożone dokumenty, ponadto tłumaczy stronom umowy wszelkie aspekty dokonywanej czynności i jej skutki. Umowa sprzedaży jest czynnością zobowiązująco – rozporządzającą, w ramach której sprzedający przenosi na kupującego prawo własności mieszkania (lokalu mieszkalnego) czy użytkowego, w zamian za co kupujący płaci określoną cenę.
Najczęściej sprzedaż jest realizowana podczas jednego spotkania u notariusza. Jednak mogą zdarzyć się sytuacje, kiedy strony muszą podpisać dwa akty notarialne. np. kiedy lokal położony jest w strefie rewitalizacji i na obszarze zdegradowanym. Strefa rewitalizacji jest wyznaczana uchwałą Gminy, która może zastrzegać prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz Gminy. Na terenie miasta Łodzi obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji uchwalony został na mocy uchwały Nr XXV/589/16 Rady Miejskiej Łodzi dnia 10 lutego 2016 roku. Wobec czego kupno mieszkania położonego na objętym rewitalizacją obszarze odbywa się dwuetapowo. Strony umowy sprzedaży zawierają warunkową umowę sprzedaży, następnie zaś w jej wykonaniu umowę przeniesienia prawa własności.
Lokal stanowi odrębną własność, czyli jest odrębną od gruntu nieruchomością. Właścicielowi lokalu przysługuje również udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicielowi lokalu. Współwłaściciele nieruchomości gruntowej tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. W małej wspólnocie wpółwłaściciele mogą samodzielnie zarządzać nieruchomością wspólna, zaś w dużej wspólnocie w drodze uchwały ogół właścicieli powołuje zarząd. Istnieje również możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej, którzy pełnią rolę administratora nieruchomości wspólnej.
Kupno mieszkania na kredyt.
Często spotykamy zakup mieszkania ze środków pochodzących z kredytu bankowego udzielonego na nabycie określonego lokalu mieszkalnego. W takim przypadku cena za lokal płacona jest w części stanowiącej wkład własny – bezpośrednio przez kupującego, zaś w części finansowanej – przez Bank. W akcie notarialnym ustanawiana jest hipoteka na zabezpieczenie wierzytelności banku o zwrot kwoty kredytu i innych kosztów z nim związanych.
Kupno mieszkania z hipoteką.
Jeżeli mieszkanie czy lokal, które zamierzamy kupić mają wpisaną w dziale IV księgi wieczystej hipotekę, do aktu notarialnego należy przedłożyć promesę wierzyciela hipotecznego. Najczęściej wierzycielem jest bank, który udzielił kredytu na nabycie nieruchomości. Dokument musi wskazywać wysokości aktualnego zadłużenia i numer rachunku technicznego do jego spłaty. Kupujący część ceny odpowiadającą wysokości zadłużenia płaci bezpośrednio na rachunek techniczny, celem całkowitej spłaty zobowiązania sprzedającego względem wierzyciela. Rachunek techniczny służy jedynie do obsługi danego produktu, np. kredytu. Sprzedający nie można zatem wypłacić przelanych tam kwot. Po uznaniu rachunku technicznego i rozliczeniu długu hipoteka wygasa, a wierzyciel hipoteczny wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Umowa sprzedaży lokalu – dane potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego.
Do sporządzenia umowy sprzedaży konieczne jest wskazanie: ceny sprzedaży lokalu, stanów cywilnych stron umowy, numerów i serii dokumentów tożsamości, którymi strony będą legitymowały się podczas odczytywania aktu notarialnego, adresów zamieszkania stron, imion ich rodziców, numerów PESEL stron oraz numeru księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.
Umowa sprzedaży - dokumenty potrzebne do przygotowania aktu.
Do umowy sprzedaży niezbędne jest przedłożenie:
– podstawy nabycia sprzedawanego mieszkania, tj. dokumentu potwierdzającego jego nabycie przez zbywcę, np. akt notarialny nabycia, postanowienie sądu stwierdzające nabycie, akt poświadczenia dziedziczenia, decyzję administracyjną czy inne (w przypadku, gdy nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia niezależnie od daty lub w drodze darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku, niezbędne jest przedłożenie zaświadczenia wydanego przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego, że spadek lub darowizna zgłoszone zostały do opodatkowania, a podatek został zapłacony, nie należał się, zobowiązanie uległo przedawnieniu),
– zawartych przez strony umów małżeńskich majątkowych, np. rozdzielności (tzw. intercyza) czy umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej,
– wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki lokali,
– zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu mieszkalnym / lokalu użytkowym,
– zaświadczenie wydawane przez podmiot administrujący nieruchomością wspólną, potwierdzające, że sprzedający nie ma zaległości w opłatach eksploatacyjnych.
Ile kosztuje umowa sprzedaży?
Umowa sprzedaży wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów, które obejmują:
– wynagrodzenie notariusza, którego wysokość zależy od wartości sprzedawanego lokalu oraz koszt wypisów aktu notarialnego, określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek notarialnych,
– opłatę sądową związaną dokonywanym wpisem do księgi wieczystej,
– podatek od czynności cywilnoprawnych, który pobierany jest w stawce 2% wartości rynkowej sprzedawanego mieszkania czy lokalu użytkowego, na podstawie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wszystkie poniesione koszty wraz z podstawa prawną ich pobrania są wskazane przez notariusza w akcie notarialnym umowy sprzedaży.
Potrzebujesz porady w swojej sprawie?
Zachęcam do kontaktu za pomocą formularza umieszczonego poniżej strony
Zapytanie on-line
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek zapytania zachęcam do skorzystania z formularza kontaktowego