UŻYTECZNOŚĆ I SŁUŻEBNOŚĆ
Użytkowanie i służebność - co to jest?
Użytkowanie i służebność są ograniczonymi prawami rzeczowymi, dzięki którym można korzystać z cudzych nieruchomości, nie stając się ich właścicielem. Prawa te mogą być terminowe, jak i bezterminowe. Ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasają najpóźniej z chwilą jej śmierci. Z tytułu ustanowienia służebności lub użytkowania właścicielowi nieruchomości obciążonej może przysługiwać wynagrodzenie lub prawa te mogą zostać ustanowione nieodpłatnie. Ustanowienie służebności czy użytkowania obniża wartość nieruchomości. O ile służebność obniża wartość nieruchomości ? a o ile wartość nieruchomości zostanie obniżona na skutek ustanowienia użytkowania? Obydwa obciążenia obniżają wartość nieruchomości o taką samą kwotę. Aby wyliczyć wysokość obciążania należy obliczyć roczną wartość prawa, która wynosi 0,04 % wartości nieruchomości i pomnożyć ją przez okres na jaki prawo zostało ustanowione, zaś w przypadku ustanowienia tych praw na czas nieokreślony, pomnożyć ją przez 10.
Prawo użytkowania nieruchomości.
Użytkowanie powstaje w drodze umowy zawartej między właścicielem nieruchomości, a użytkownikiem. Istnieje możliwość obciążania użytkowaniem nieruchomości, lokalu mieszkalnego czy udziału we współwłasności nieruchomości. Treścią użytkowania jest prawo do używania nieruchomości, zgodnie z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem oraz do pobierania jej pożytków. Użytkowanie jest prawem bezwzględnym, co oznacza, że wszyscy, włącznie z właścicielem nieruchomości, powinni powstrzymać się od naruszania uprawnień użytkownika. W prawie pojawia się także pojęcie użytkowania wieczystego, jest to ograniczone prawo użytkowania nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Nie może zostać ustanowiona dzierżawa wieczysta od osoby prywatnej.
Służebność.
Służebność to prawo, które obciąża nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości tzw. władnącej albo w celu zapewnienia zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej.
Możemy wymienić trzy rodzaje służebności:
- służebność osobista, np. służebność osobista mieszkania,
- służebność gruntowa, np. służebność drogi koniecznej,
- służebność przesyłu, np. na rzecz przedsiębiorcy energetycznego.
Służebność osobista mieszkania polega na prawie do korzystania z obciążonej nieruchomości, celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Zakres, w jakim uprawniony będzie korzystał z całości nieruchomości lub jej części określany jest przez strony umowy indywidualnie. Służebność może być ustanowiona na czas oznaczony lub dożywotnio. Najczęściej służebność mieszkania ustanawiana jest przy podczas zbywania nieruchomości w drodze umowy darowizny. Obdarowany obciąża nabytą nieruchomość służebnością osobistą mieszkania na rzecz darczyńcy, który ma prawo dożywotnio z nieruchomości korzystać i w niej zamieszkiwać. Stąd dożywotnie nieodpłatne prawo użytkowania nieruchomości potocznie określane jako „służebność dożywocia”. Dożywotnie użytkowanie mieszkania często mylone jest z umową o dożywocie, gdyż w jednym jak i w drugim przypadku właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych służebnika czy dożywotnika. Jaka jest zatem podstawowa różnica pomiędzy pojęciami służebność osobista a dożywocie? Dożywocie obejmuje obowiązek dożywotniego utrzymania dożywotnika, którego to obowiązku nie nakłada służebność mieszkania. Ponadto służebność zawsze obciąża całą nieruchomość, zaś prawo dożywocia pozwala by ustanowić dożywocie na udziale we współwłasności. Zgodnie z powyższym dożywocie a służebność to dwa odrębne od siebie prawa. Decydując się na przeniesienie własności nieruchomości z zastrzeżeniem polecenia ustanowienia służebności na naszą rzecz musimy pamiętać, że oprócz prawa zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości obdarowany nie jest zobowiązany nas utrzymywać. Jeżeli zależy nam na tym, żeby nabywca nieruchomości dokładał się do naszego utrzymania warto zawrzeć umowę o dożywocie. Nie jest możliwa zamiana darowizny na dożywocie, dlatego warto przedstawić notariuszowi nasze oczekiwania, żeby zawarta umowa odpowiada woli i intencji stron..
Służebność osobista prawa i obowiązki służebnika.
Uprawniony ze służebności zobowiązany jest m.in.:
– do zachowania substancji rzeczy oraz jej dotychczasowego przeznaczenia,
– dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania,
– zawiadomienia właściciela nieruchomości o potrzebie innych nakładów.
– do zachowania substancji rzeczy oraz jej dotychczasowego przeznaczenia,
– dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania,
– zawiadomienia właściciela nieruchomości o potrzebie innych nakładów.
Służebnik uprawniony jest m.in.:
– do korzystania nie tylko z mieszkania ale także z pomieszczeń, urządzeń i innych części wspólnych, przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców nieruchomości,
– do zakładania w mieszkaniu nowych urządzeń w granicach jak najemca.
– do korzystania nie tylko z mieszkania ale także z pomieszczeń, urządzeń i innych części wspólnych, przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców nieruchomości,
– do zakładania w mieszkaniu nowych urządzeń w granicach jak najemca.
Służebność gruntowa polega na prawie obciążenia nieruchomości prawem do korzystania z niej we wskazanym zakresie przez każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Najczęściej spotykana jest służebność drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Jeżeli zaś służebność gruntowa straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Służebność przesyłu jest prawem do korzystania w określonym zakresie z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorcę zajmującego się przesyłem energii elektrycznej, płynów, gazu, pary lub temu podobnych. Służebność przesyłu może obciążać nie tylko grunt, ale także lokale czy budynki stanowiące odrębny przedmiot własności. Służebność przesyłu daje przedsiębiorcy prawo wstępu na cudzą nieruchomość w celu instalacji odpowiednich urządzeń przesyłowych, a także w celu ich konserwacji, naprawy czy wymiany.
Dożywotnia służebność a sprzedaż domu.
Służebność osobista mieszkania wygasa z chwilą upływu terminu na jaki została ustanowiona lub z chwilą śmierci uprawnionego. Podczas sprzedaży posesji czy mieszkania obciążonego służebnością, która wygasła niezbędne jest przedłożenie do aktu notarialnego odpisu skróconego aktu zgonu. Co w sytuacji gdy służebność nadal trwa ? Fakt istnienia służebności nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. Właściciel ma prawo zbyć nieruchomość obciążoną służebnością, w tym w drodze umowy sprzedaży. Nabywca nieruchomości będzie musiał tolerować istniejące obciążenie, umożliwiając służebnikowi realizowanie jego praw. Uprawniony z tytuły służebności w każdym czasie może złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności. Do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się służebności nie została zastrzeżona żadna forma wyższa, przy czym na potrzeby postępowania oświadczenie to powinno zostać złożone z podpisem notarialnie poświadczonym. Taki dokument będzie stanowił podstawę do wykreślenia służebności z księgi wieczystej.
Użytkowanie i służebność - dane potrzebne do przygotowania aktu notarialnego.
Do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego ustanowienie użytkowania lub ustanowienie służebności konieczne jest wskazanie: wartości obciążanej nieruchomości, działki czy mieszkania, stopnia pokrewieństwa pomiędzy właścicielem nieruchomości i uprawnionym, stanów cywilnych stron umowy, numerów i serii dokumentów tożsamości, którymi strony będą legitymowały się podczas odczytywania aktu notarialnego, adresów zamieszkania stron, imion ich rodziców, numerów ich PESEL oraz numeru księgi wieczystej obciążanego składnika majątkowego.
Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wzór
Oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania wzór
Ustanowienie służebności i ustanowienie użytkowania- wymagane dokumenty do przygotowania aktu
Do umowy ustanowienia służebności i użytkowania niezbędne jest przedłożenie:
– podstawy nabycia obciążanego składnika majątkowego, tj. dokumentu potwierdzającego jego nabycie, np. akt notarialny nabycia, postanowienie sądu stwierdzające nabycie, akt poświadczenia dziedziczenia, decyzję administracyjną czy inne (w przypadku, gdy nabycie nastąpiło w drodze dziedziczenia niezależnie od daty lub w drodze darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku, niezbędne jest przedłożenie zaświadczenia wydanego przez właściwego naczelnika urzędu skarbowego, że spadek lub darowizna zgłoszone zostały do opodatkowania, a podatek został zapłacony, nie należał się, zobowiązanie uległo przedawnieniu),
– zawartych przez strony umów małżeńskich majątkowych, np. rozdzielności (tzw. intercyza) czy umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej.
Pozostałe dokumenty, które strony musza przedłożyć dla notariusza są różne w zależności od rodzaju obciążanego składnika majątkowego i tak:
a) do obciążenia mieszkania / lokalu mieszkalnego / lokalu niemieszkalnego – wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki lokali,
b) do obciążenia niezabudowanej działki, nieruchomości gruntowej lub nieruchomości rolnej – wypis z rejestru gruntów ewentualnie wyrys z mapy ewidencyjnej,
c)
działki zabudowanej domem – wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki budynków ewentualnie wyrys z mapy ewidencyjnej.
Ile kosztuje umowa służebności i użytkowania?
Umowa służebności i użytkowania wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów, które obejmują:
– wynagrodzenie notariusza, którego wysokość zależy od wartości obciążanego składnika majątkowego oraz koszt wypisów aktu notarialnego, określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek notarialnych,
– opłatę sądową związaną z wpisem służebności / użytkowania do księgi wieczystej,
-ewentualny podatek od spadków i darowizn.
Wszystkie poniesione koszty wraz z podstawa prawną ich pobrania są wskazane przez notariusza w akcie notarialnym umowy ustanowienia służebności lub ustanowienia użytkowania.
Potrzebujesz porady w swojej sprawie?
Zachęcam do kontaktu za pomocą formularza umieszczonego poniżej strony
Zapytanie on-line
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek zapytania zachęcam do skorzystania z formularza kontaktowego